多省份试点现房销售，预售制要退出了？

《中国经济周刊》记者 王红茹 | 全国两会报道

2022年被一些网友戏称之为房地产业的“至暗时刻”。这一年，中国房地产市场出现了罕见的“量价齐跌”，部分房地产企业现金流断裂，甚至申请破产。表现在数据上，全国房产销售面积、销售额双双下降，投资额也持续下降。

中央和地方为稳定房地产作出一系列决策部署，“保交楼、稳民生”“金融16条”“三箭齐发”等；年底的中央经济工作会议也再次重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

今年政府工作报告强调，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

2023年的中国房地产业能不能企稳反弹？该如何提振对房地产的信心？未来又将会朝着什么方向发展？在全国两会期间，《中国经济周刊》联合百度APP独家出品的系列直播《两会大家谈》节目，邀请专家学者针对当下的房地产业问题逐一解读。

房地产依然是国民经济的支柱产业

国家统计局1月17日公布数据显示，2022年我国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

不仅销售面积和销售额出现下降，投资额也出现下降。全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

一时间，房地产市场的走向再度引发关注。

2022年底，官方再度重提“房地产是国民经济的支柱产业”。

房地产业是国民经济的支柱产业。这一提法最早出现在2003年8月12日发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。该通知指出，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

但似乎在很多人的印象中，这个说法已经很多年没有再被提起。

“房地产业一直都是国民经济的支柱产业。虽然当前出现需求收缩、供给冲击、预期转弱等下行风险，但是在中央的要求和督促下，已经提出了诸多支持房地产发展的政策，这些政策正慢慢发挥作用。”汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏表示。

中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮认为，房地产业是国民经济的支柱产业，这一点从来没有人公开否认过，至少中央文件没有公开否认过。

“当我国进入到工业化中后期城镇化阶段，房地产势必会成为支柱产业。不仅现在，房地产业在未来很长一段时间都将是支柱产业。”

陈淮的理由是：

首先，我国一直在持续推进以人为核心的新型城镇化。大多数居住在乡村的农民到城里居住，就得解决住房。只要这件事没有完成，房地产业依然是支柱产业。

其次，当老百姓在解决了衣食问题之后，新增的主要支出是住和行。“在上世纪80年代，很少有人买房，主要是先改善吃和穿；到了90年代尤其是亚洲金融危机以后，人们开始进行万元级的消费品交易，于是住房消费能力开始出现增长，这是一个客观规律。”

最后，“十四五”发展蓝图提出将从“全面小康”奔向“全面现代化”，在这个过程中，会有越来越多的人成为有“产”一族。“能够尽早成为有‘产’一族这件事不改变，房地产业就是支柱产业。”

保交楼是为救银行或房企吗？

2022年的房地产行业在低谷徘徊，房企遭遇经营压力。为稳楼市，2022年7月28日，中共中央政治局召开会议强调，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

为保交楼，2022年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元。这笔专项借款用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

2023年以来，“保交楼”仍是各地的重点工作任务。公开信息显示，春节以来，已有多家房企释放复工信息，加速推进“保交楼”工作。

“保交楼”政策是为了救房企或银行吗？

陈淮表示：“出台保交楼政策不是针对金融业。房地产首先是让老百姓改善住房。保交楼是稳房地产不是为了救银行。”

如是金融研究院院长管清友则认为，房地产首先和老百姓相关，它对银行业确实有连带影响。“我从2017年开始观察房地产和金融业，从2020年年中，在‘房住不炒’的主基调下，房地产行业去杠杆大幕拉开。尽管在两年的时间内，房地产行业走入了一段下行周期，房地产企业也承受着极大的发展压力，但我认为最开始发生变化的是金融业。”

伴随“保交楼”出现的，是多地购房居民出现提前还贷潮，甚至出现提前还款预约难、排长队的现象。

长江商学院会计与金融学教授、投资研究中心主任刘劲表示：“首先是由于国家政策调整导致生产端的房地产企业必须去杠杆，后来演化成消费端的老百姓不愿意再购买房子，是老百姓去杠杆。而提前还贷就是老百姓去杠杆的一种表现。”

刘劲认为，去杠杆其实是老百姓的一种投资行为。“老百姓把现金放到银行进行投资的回报率较低，因为房贷利息高，索性先还房贷，这样能从中赚一点钱。”

在孟晓苏看来，老百姓主动还房贷去杠杆，主要是由于中央要求银行降息，而商业银行在降息时只降新增贷款不降存量，老百姓认为继续还之前的高息贷款就吃了大亏。

“中央提出的新降息要求，不仅是一项惠民措施，更是一个纠错的要求。其实就是要把前几年过高的银行贷款利率降下来，我理解也应当包括存量；但是在政策运行中，银行的做法并非如此，这时老百姓就选择用脚投票，宁肯再到别的银行贷款也不会继续还息，这是老百姓主动在纠错。商业银行应当把利息降下来，让老百姓能够借着银行贷款的支持进入楼市。”孟晓苏说。

商品房预售制该不该取消？

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”。此后已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

这是否意味着实施多年的商品房预售制到了该取消的时候？

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。

这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年原建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

预售制的好处显而易见。管清友表示：“预售制在过去20多年对中国房地产业的发展起到了非常重要的作用，不仅解决了房地产建设资金的需求，也提高了居民的居住水平。”

但一些房企在开发过程中频繁出现挪用监管资金中的预售款问题，于是，主张取消商品房预售制的声音不断。

全国政协委员、四川省商会副会长、明宇集团董事长张建明在接受《中国经济周刊》记者采访时就提出，房地产行业高风险的表象在高杠杆，但根子还是在预售制度。为此，他建议选择合适的窗口期，取消商品房预售制。

孟晓苏表达了如果取消之后的担忧，“如果都变成现房，就会有更多的资金成本。企业风险增加，还会增加一些风险成本，叠加起来，老百姓买房的成本会更高，开发商的风险也更大，同时，这些风险也会延伸到相关的贷款银行”。

“在一部分城市搞现房销售试点我是支持的，但现房销售的房价肯定会比预售制要高。所以，不要把取消预售制看成下一步房地产发展结构转型的方向，而是允许现房销售和预售制两种状态都存在。”孟晓苏说。

房地产的核心问题是土地财政？

在刘劲看来，目前房地产最核心的问题是土地财政。

“地方政府和整个房地产业是紧密相连的。房地产一旦出现问题，最大损失方是地方政府。地方政府每年的收入部分来自卖地，而在整个地产的成本中，地的成本也占到40%～50%。”刘劲说。

公开统计数据显示，从2017年开始，我国土地使用权出让金占地方财政总收入的比例连年上涨。2019年，土地出让金占地方财政总收入的41.8%。2020年，土地出让金占比地方财政43.59%；2021年，占比41.81%。

在刘劲看来，地方政府传统的招商引资模式主要依靠廉价的工业用地和税收优惠政策，这导致剩下的住宅性用地越来越少。他认为，这种发展模式如果继续往下走，泡沫会更大。“要让房地产进入一个良性轨道，必须改革土地财政。这就涉及分税制改革、中央和地方税收收入如何划分的问题。这需要进行根本性的变革。”刘劲说。

探索“双轨制+租购并举”房地产发展新模式

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。但是到了2022年，全国商品房销售额下降26.7%，跌了5万亿元。

在刘劲看来，目前最大的问题是消费者信心不足。“随着各种各样的政策落地，消费者信心会渐渐回升。如果仍然不足，政府可以采取比如进一步降低利率、降低首付比例等政策措施。”刘劲认为， 2023年至少能够把房地产稳住，然后再有所反弹。这是一个比较大概率的事件。

孟晓苏也认为，今年要想办法增强老百姓的购买信心，争取让老百姓手中的资金重新回到楼市，从而拉动经济增长。但他认为，更为重要的是要探索适合中国国情的新的房地产业发展模式。

“关于新的发展模式，中央最近的一系列文件已经讲得比较清楚了，核心就是住房双轨制+租售并举。”孟晓苏说。

住房双轨制是中国房地产的一个基本模式，在我国房改初期就已经提出，即市场提供商品房，政府提供廉租房。但这一模式从1998年开始发生改变。

1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这意味着我国的住房从“双轨制”开始走向“单轨”化。

住房“单轨”化实施20多年来，一方面让老百姓极大地改善了居住条件，地方政府、开发商和房产持有者都从房价上涨中受了益。但另一方面，也让一些低收入弱势群体无法追上高涨的市场价格。

管清友认为，我国在房地产发展过程中确实出现了一些问题，“双轨制开始时是‘保障轨’走得快，‘市场轨’走得慢。在实施‘单轨’市场化以后，尤其是2003年土地招拍挂以后，‘市场轨’突然加快速度，导致房价居高不下。”

在孟晓苏看来，住房双轨制方面，需要坚定地去“完善住房市场体系和住房保障体系”。

租购并举方面，按照中央要求，要解决好新市民和青年人等住房问题，让各类保障房能够覆盖到50%左右的城镇居民家庭。

“我认为‘双轨制+租购并举’就是房地产新的发展模式，通过保障房和房改，能够让全体居民住有所居。”孟晓苏表示，“这就回到了当年房改方案设计的初衷，就是由市场提供商品房，政府供应廉租房。这些年，人们对于房地产的意见主要在于忽视了住房双轨制，忘记了要给低收入家庭保障房，现在虽然在补，但是距离补到足额还差得较远。”