年终观察：山东房地产市场企稳势头初显 正找寻新的发展平衡点

本文转自：中国新闻网

中新网济南12月29日电 (孙婷婷)2023年可谓是出台楼市扶持性政策最为密集的年份之一。临近年末，山东房地产领域的利好政策，仍在持续“上新”。其中，济南市近期发布“新建商品房‘交房即办证’2024年底有望100%全覆盖”，给房地产领域又添了“浓墨重彩”的一笔。

回顾这一年，降息、调整首付比例、提升公积金贷款额度、松绑限购、发放置业消费券、推行二手房交易“带押过户”、“现房销售”“以旧换新”、首套房“认房不用认贷”等一系列降低门槛的政策，在供需两端持续发力，让合理住房消费需求进一步释放。

密集出台房地产扶持政策

在对购房者来说，降低购房首付比例是楼市调控政策中，极具吸引力的一条。在2023年山东各地的房地产调控政策中，淄博、东营、威海等，均将降低首付比例列入调控政策中，以减轻购房者前期资金周转压力。

支持鼓励多孩家庭购房需求成为各地优化调整楼市政策的重要方向。临沂、威海、淄博、聊城均提出符合国家政策生育二孩、三孩及以上的职工家庭，提高住房公积金贷款额度。此外，淄博还提出，“二孩”“三孩”家庭购房，享契税总额80%和100%的购房补贴；聊城则针对多孩家庭发放每套3万元(人民币，下同)的购房消费券。

“带押过户”新模式，实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，提高了二手房买卖的交易质量，进一步降低了交易成本。此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。目前，淄博、聊城等地已正式推行“带押过户”登记模式。

进入8月份后，各地“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷等系列政策再次密集出台。其中，今年9月，山东济南、青岛同时发布全面放开限购限售、商品房取得产权证后即可交易的政策。记者梳理发现，2022年9月15日，济青两地曾在同一日发布了放松限购的政策，对限购区域进行了调整。

除此之外，山东各地还推出换购住房退税、人才住房享受补贴、支持群(团)购商品房、放宽商转公申贷条件等政策，让购房者的购房成本持续下降。这些政策将有助于进一步释放合理需求、扩大有效需求、支持刚性和改善性住房需求。

探索“现房销售”构建房地产发展新模式

“推行现房销售试点”是山东年初召开的住房和城乡建设工作会议上最先抛出的政策信号之一。现房销售是房地产行业探索新发展模式的重要一环。近年来，期房在销售过程中暴露出了种种问题，除了延期交房，货不对板、开发商减配、降标、虚假承诺、违规销售等问题也频现各大投诉平台。

相比之下，“一手交钱，一手交房”不仅能够防范风险，而且楼房的质量、实际户型等实际展现更透明，所见即所得，在某种程度上不失为一种既降低购房者风险，又提振购房者信心的尝试。

加大保障性住房建设和供应、构建新的住房供应体系，更被视为构建房地产新发展模式的重要着力点之一。

今年以来，山东对济南、青岛等人口净流入大城市，明确以新市民、青年人为重点，以实物保障为主、租赁补贴并重为原则，大力发展保障性租赁住房。而对淄博、枣庄、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、临沂、聊城等市，明确以新就业大学生、进城务工人员为重点，统筹运用实物和租赁补贴的保障方式。对其他城市，明确以新就业无房职工、公共服务人员为重点，以租赁补贴为主。

据悉，2023年，国家下达山东省保障性租赁住房开工任务8.3万套，棚户区改造开工任务8.99万套，基本建成任务8.07万套，公租房筹集任务600套，住房租赁补贴发放任务44912户。

房地产市场正寻找新的均衡点

有业内人士认为，在今年各地密集出台房地产扶持政策背景下，楼市成绩却并不理想。据华经产业研究院统计的数据，2023年1-10月，山东房地产领域的投资额、施工面积、销售面积、商品房销售额等多方面数据，较去年同期下降。其中，商品房销售面积较2022年同期相比减少了256.92万平方米，同比下降2.6%。

在山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭看来，房地产市场的周期时间跨度较长，受买家购买力、贷款政策、市场供应多方面因素的影响，在密集出台政策的刺激作用下，市场形成回暖迹象需要一个过程。加之，当前房地产市场正处于转型升级的新阶段，刺激政策的预期与市场现状之间存在差距。

“未来，房地产市场‘供销两旺’或许会成为一个不切实际的想法，这是楼市发展的一个趋势性的必然。”董彦岭告诉记者，在成熟的市场化经济中，房地产对经济的动能会减弱。他认为，当前，后续应做好政策的稳定性和统一性，政策之间不能“打架”，给购房者足够的信心，也会对市场信心和市场预期的企稳起到积极作用。

在近期举办的2023山东房地产创新发展论坛上，山东省住房和城乡建设厅副厅长、一级巡视员周善东分析，2023年山东省房地产市场呈现三个特点：一是商品房交易合计规模好于去年同期水平，新房市场单月环比出现增长；二是商品房批准销售面积规模缩减明显，库存去化速度加快；三是二手房市场趋于活跃，规模比重增加。

周善东认为，总体看，山东省房地产基本盘是好的，市场企稳势头已经初步显现，但房地产投资和土地成交下行压力尚未明显缓解，房地产市场正在进行重大转型并寻找新的均衡点，对此要准确研判市场形势，提振房地产领域各方主体的信心。

周善东还指出，当前房地产行业发展已经走到转型升级的关键节点，挑战与机遇并存、压力与机会同在。要大力推动产品升级，建设好房子，开辟“新赛道”；大力促进企业转型，培育好企业，从开发销售向开发运营管理转型；大力规范市场经营行为，营造好秩序，坚决纠治房地产市场乱象；大力参与城市更新和保租房建设，抢占好机遇，开辟“新战场”。

岁末年尾，“构建房地产发展新模式”的话题被列入了山东省2024年经济工作的重点之一，成为山东明年房地产领域的“新期待”。展望2024年，业内分析认为，房地产政策有望持续宽松，促进楼市需求企稳回暖。